正確答案:A 解析：答案： A解析： 考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，通過對(duì)細(xì)分市場(chǎng)各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對(duì)比分析，研究其消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)方式，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體。由此可見，BC正確。市場(chǎng)目標(biāo)定位的市場(chǎng)化原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)消費(fèi)者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身的最佳組合。D說法正確。A說法太絕對(duì)。

營(yíng)銷人員如何選定目標(biāo)市場(chǎng)？

??　營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定和實(shí)施

　　市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定和實(shí)施程序：市場(chǎng)細(xì)分―― 選定目標(biāo)市場(chǎng)――市場(chǎng)營(yíng)銷組合――實(shí)施計(jì)劃――組織實(shí)施――檢測(cè)評(píng)估。

　　市場(chǎng)細(xì)分

　　。市場(chǎng)不是單一、擁有同質(zhì)需求的顧客，而是多樣、異質(zhì)的團(tuán)體，所以市場(chǎng)細(xì)分能發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，也能更好地滿足市場(chǎng)需求；既能更充分地發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)、又能為企業(yè)選定目標(biāo)市場(chǎng)提供條件，奠定基礎(chǔ)。
?? 　　市場(chǎng)細(xì)分要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)（人口、地理、心理、購買行為等因素）進(jìn)行，細(xì)分后的市場(chǎng)還要按一定的原則（如可測(cè)定性、可接近性、可盈利性等）來檢測(cè)是否有效。市場(chǎng)細(xì)分的好壞它將決定著市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的命運(yùn)。

　　目標(biāo)市場(chǎng)的選定

　　。目標(biāo)市場(chǎng)的選定和市場(chǎng)營(yíng)銷的組合是市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的兩個(gè)相互聯(lián)系的核心部分。
?? 　　選定目標(biāo)市場(chǎng)就是在上述細(xì)分的市場(chǎng)中決定企業(yè)要進(jìn)入的市場(chǎng)，回答顧客是誰，產(chǎn)品向誰訴求的問題。即使是一個(gè)規(guī)模巨大的企業(yè)也難以滿足所有的市場(chǎng)。但我國(guó)不少企業(yè)恨不得一口吞下所有的市場(chǎng)，結(jié)果適得其反。特別是保健品，有的功效訴多達(dá)十幾種，幾乎能包治百病，適合任何人群。
??另外，有的企業(yè)不知道自己的產(chǎn)品是什么，向消費(fèi)者訴求什么，如新上市的一種醬油，據(jù)該公司介紹，它既是醬油，又可頂替味精，還是一種保健品，具有保健功能。這究竟是什么，也許誰都會(huì)感到疑惑不解?？傊?，一是企業(yè)必須有明確的目標(biāo)市場(chǎng)；二是對(duì)于一種產(chǎn)品必須有明確的訴求，有明確的消費(fèi)群體；三是要抓住主要矛盾，突出重點(diǎn)，即不要向誰都訴求，也不要什么都訴求。
??

　　市場(chǎng)營(yíng)銷組合

　　。目標(biāo)市場(chǎng)一旦明確，就要考慮如何進(jìn)入該市場(chǎng)，并滿足其市場(chǎng)需求的問題，那就是有機(jī)地組合產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷等組合因素，但千萬不是幾種組合因素的簡(jiǎn)單相加，企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)銷組合時(shí)必須考慮以下幾點(diǎn)。 　　★要通過調(diào)查國(guó)內(nèi)上優(yōu)秀企業(yè)等來了解它們一般進(jìn)行的營(yíng)銷組合。
?? 　　★突出與競(jìng)爭(zhēng)公司有差異的獨(dú)特之處，充分發(fā)揮本公司優(yōu)勢(shì)的有利性。 　　★營(yíng)銷組合是企業(yè)可以控制的，企業(yè)可以通過控制各組合來控制整個(gè)營(yíng)銷組合。 　　★營(yíng)銷組合是一個(gè)系統(tǒng)工程，由多層分系統(tǒng)構(gòu)成。 　　★營(yíng)銷組合因素必須相互協(xié)調(diào)，根據(jù)不同的產(chǎn)品，制定不同的價(jià)格，選擇不同的渠道，采取不同的促銷手段。
?? 　　★營(yíng)銷組合不是靜態(tài)，而是動(dòng)態(tài)的。產(chǎn)品生命周期分為四個(gè)階段，當(dāng)產(chǎn)品生命周期所處階段發(fā)生變化時(shí)，其他組合因素也隨之變化。就拿廣告來說，導(dǎo)入期為通告廣告；成長(zhǎng)期為勸說廣告；成熟期為提示廣告。 　　★在上述四種主要的組合因素中到底哪種最重要，這會(huì)因行業(yè)、業(yè)態(tài)不同而異，但一般來說，其中受到高度重視的是產(chǎn)品。
??企業(yè)提供的產(chǎn)品是否是市場(chǎng)所需產(chǎn)品，是否能滿足消費(fèi)者需求，解決消費(fèi)者所要解決的問題，提供消費(fèi)者希望獲取的利益，這才是產(chǎn)品的關(guān)鍵所在。只有讓消費(fèi)者滿意，消費(fèi)者才會(huì)認(rèn)可你的產(chǎn)品，接受你的產(chǎn)品。可是，我國(guó)不少企業(yè)不是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，而還是停留在產(chǎn)品觀念或推銷觀念上，所以造成了產(chǎn)品的大量積壓，其價(jià)值多達(dá)三萬多億。
?? 　　一個(gè)企業(yè)的銷售額下降，市場(chǎng)占有率下跌，其原因不是推銷人員的努力不夠，而有必要把銷售可能的一些條件都考慮到產(chǎn)品中去。要解決銷售問題，還是應(yīng)該首先解決產(chǎn)品問題，做到產(chǎn)品計(jì)劃先行。例如日本的朝日啤酒公司，其市場(chǎng)占有率連年下跌，在1985年跌到了9。
??6%，為扭轉(zhuǎn)下跌不止的局面，1985年進(jìn)行了大規(guī)模的消費(fèi)者嗜好·口味調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果研究開發(fā)了新產(chǎn)品。這種新產(chǎn)品投放市場(chǎng)的當(dāng)年，銷售額猛增，市場(chǎng)占有率止跌回升，到1989年就上升到了 25%，排名行業(yè)第二。

　　實(shí)施計(jì)劃

　　。實(shí)施計(jì)劃是為實(shí)施市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略而制定的計(jì)劃。
??戰(zhàn)略制定好后要有組織、有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行實(shí)施。具體內(nèi)容包括 　　★組織及人員配置； 　　★運(yùn)作方式； 　　★步驟及日程； 　　★費(fèi)用預(yù)算等等。